중소 건물주를 위한 ‘법인전환 후 양도차익 최소화’ 전략
왜 법인 전환을 고민하게 될까?
중소 규모 건물을 자가 명의로 소유한 A씨.
20년 가까이 상가에서 월세 수입을 받아왔고, 최근 자녀에게 승계하거나 매각을 고민하며 세무 문제에 직면합니다.
“세금 너무 많이 나오는 거 아니야?”
이 질문이 바로 많은 건물주가 법인 전환을 고려하는 출발점입니다.
특히 다음 상황에서 법인 전환 검토가 많습니다:
- 부동산을 자녀에게 증여하거나 상속할 계획이 있을 때
- 매각 후 양도세 부담이 크다고 느낄 때
- 임대사업 수익을 효율적으로 배분하고자 할 때
하지만 법인 전환이 무조건 절세로 이어지지는 않습니다.
잘못하면 양도세, 취득세, 법인세까지 삼중 부담이 될 수도 있죠.
그럼에도 불구하고, 체계적으로 설계하면 ‘양도차익’에 큰 절세 효과를 줄 수 있습니다.
법인 전환이 양도차익에 미치는 영향
건물주가 개인 명의로 부동산을 보유할 경우, 매각 시 발생하는 양도차익에 대해 최대 45%에 달하는 양도소득세가 부과됩니다.
여기서 법인으로 전환하면?
양도소득세 대신 법인세 체계로 과세되며, 절세 여지가 생깁니다.
예를 들어보죠.
취득가 5억 원, 시세 15억 원인 상가를 개인이 매각할 경우, 양도차익 10억 원에 대해 약 4억 원 이상의 세금을 부담해야 합니다.
하지만, 법인을 활용하면 이 차익을 ‘이월결손금’ 또는 ‘배당 구조’로 흡수할 수 있습니다.
여기에는 단순한 명의 변경을 넘어선 전략적 구조가 필요합니다.
양도차익을 줄이는 전략 포인트 3가지
① 양도차익 없는 포괄양수도 계약
건물 + 임대사업권 + 기존 임차인 계약까지 ‘포괄양수도’로 처리하면, 실제 양도소득은 낮아질 수 있습니다.
② 현물출자 대신 자산양수도 방식 활용
현물출자는 취득세 중과, 증여세 문제를 유발할 수 있어 자산양수도가 유리한 경우도 있습니다.
③ 법인 설립 시 지분구조 설계
가족을 지분에 포함시키되, 명의신탁 리스크를 피하도록 등기상 실명과 자금출처를 명확히 하는 것이 중요합니다.
실제 절세 구조 설계 사례
서울 강북의 40평 상가를 보유한 B씨는 12억 원 시세로 매각을 고민하던 중 세무사와 절세 구조를 설계합니다.
▶ 매각이 아닌 법인에 자산양수도 방식으로 이전
▶ 법인은 양수 후 2년간 임대수익을 유지하며 비용 처리
▶ 법인의 결손금 활용 + 추후 주식 양도로 전략적 Exit
결과는?
양도세 대신 법인세 10% 이하, 개인의 배당세 부담 최소화.
상속·증여 전략도 함께 설계하면서 장기적으로 3억 원 이상의 세금을 줄였습니다.
결론 및 전략 활용 팁
법인 전환은 단순 명의 변경이 아닌 ‘미래 절세 전략’의 시작점입니다.
양도차익을 줄이기 위해서는 자산 양도 구조, 가업 승계 시점, 배당 전략까지 유기적으로 고려해야 합니다.
중소 건물주일수록 미리미리 플랜을 짜는 것이 수억 원을 좌우할 수 있다는 점, 꼭 기억하시기 바랍니다.
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